SON YAZILAR

22 Mart 2017 Çarşamba

Kira Gelirleri Verirken Götürü Gider Mi Gerçek Gider mi Seçilmeli?

Alo Sgk | 09:50 | | | | | | | | |


Kira Gelirleri Verirken Götürü Gider Mi Gerçek Gider mi Seçilmeli?

Cem Dizdar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Bilim Uzmanı

MuhasebeTR

Kira Gelirler iki gider yöntemi ile vergilendirilir.


A. GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ: Mükellefler tahsil ettikleri kira bedelinin istisna rakamı düştükten sonra  %25’ini gider olarak düşülebilmektedir. Bu yöntemde gider olarak indirilen tutarın belgelendirilmesine ihtiyaç yoktur. Bu usulü seçen mükelleflerin iki yıl geçmedikçe, gerçek gider usulüne dönemeyecekleri de unutulmamalıdır.

B. GERÇEK GİDER YÖNTEMİ: Gelir Vergisi Kanunu’nda (madde 74) gayrimenkul sermaye iradının beyanı sırasında, belgelendirilmek şartıyla gayrisafi hasılattan indirilebilecek olan giderler tek tek sayılmıştır. Bunlardan bir kısmı gider fazlalığı sayılan gider, bir kısmı da gider fazlalığı sayılmayan gider olarak sınıflandırılmaktadır. Elde edilen kira gelirinden öncelikle gider fazlalığı sayılan giderler, ardından diğer giderler düşülebilmektedir. Gider fazlalığı sayılan giderler düşüldükten sonra kalan tutarın, gider fazlalığı sayılmayan giderlerden daha az olması durumunda sadece kalan tutar kadar gider indirimi mümkündür. Başka bir ifadeyle, gider fazlalığı sayılmayan giderler dolayısıyla oluşan zarar, beyan edilen diğer gelirler den düşülemez. Bu durumda beyana tabi GMSİ sıfır (0) kabul edilmektedir. Ayrıca bu tutarın sonraki yıllarda beyan edilecek olan gelirlerden indirimi de söz konusu değildir

GİDER FAZLALIĞI SAYILAN GİDERLER
Kira gelirlerinin beyanı sırasında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, hasılattan öncelikle aşağıdaki giderlerin indirilmesi gerekmektedir:

i. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

ii. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile uyumlu olan idare giderleri,

iii. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,

iv. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,

v. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle, kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

vi. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar Amortisman gayrimenkulün;

• Biliniyorsa, maliyet bedeli üzerinden,

• Bilinmiyorsa, bina ve araziler için emlak vergisi değeri, diğer mallar için emsal değeri üzerinden hesaplanmalıdır. Amortisman oranı % 2’dir.

vii. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),

viii. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,

ix. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

x. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, Kanun’a veya mahkeme kararına istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

 x1 Eylül 2016 tarihli Resmi Gazete’ de yayımlanan 6745 sayılı Kanun ile gerçek giderlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu’nun 74.maddesine ısı yalıtımına ilişkin giderlerin de indirilebileceğine ilişkin hüküm eklenmiştir. Buna göre kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar da kira gelirinden indirilebilmektedir. Diğer taraftan bu harcamaların bir takvim yılı içerisinde amortisman sınırını aşması durumunda maliyet olarak dikkate alınabilmesi de mümkündür.

• Onarım giderleri
Safi iradın tespitinde indirimine izin verilen onarım gideri, gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette, tevsi, tadil veya bunlara ilaveler yapılması için katlanılan giderler dışındaki giderlerdir. Kalorifer veya elektrik tesisatının onarılması, boya badana vb. için yapılan harcamalar, bu kapsamda değerlendirilebilir. Bu tutarın gider olarak düşülebilmesi için; beyannamede “gerçek gider” yönteminin seçilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca diğer gerçek gider kalemlerinde olduğu gibi bu giderin de sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkün bulunmaktadır. Gayrimenkulün kısmen kiraya verilmesi durumunda ise yapılan giderlerin ancak kiralanan kısma isabet eden tutarı indirim konusu yapılabilir.

• Kiracısı tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen kiralar
Kiraladığı gayrimenkulü bir başkasına kiraya veren kiracı, elde ettiği kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmek zorundadır. Böyle bir durumda gerçek gider yöntemini seçen kiracının, tahsil ettiği kira bedelinden, aynı gayrimenkul için ödediği kira bedelini indirme hakkı bulunmaktadır. Bu giderin de, diğer gerçek gider kalemlerinde olduğu gibi sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkündür. Gayrimenkulün kısmen kiralanması durumunda ödenen kira tutarının ancak kiralanan kısma isabet eden tutarının indirim konusu yapılabileceği unutulmamalıdır.

GİDER FAZLALIĞI SAYILMAYAN GİDERLER
Kira gelirlerinin beyanı sırasında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, hasılattan öncelikle yukarıdaki giderler düşüldükten sonra bir kazanç kalması halinde aşağıdaki giderlerin indirimi de mümkündür. Ancak gider fazlalığı sayılmayan aşağıdaki giderler dolayısıyla oluşan zarar, beyan edilen diğer gelirlerden düşülemez. Bu durumda beyana tabi GMSİ sıfır (0) kabul edilmektedir. Ayrıca bu tutarın sonraki yıllarda beyan edilecek olan gelirlerden indirimi de söz konusu değildir. Gider fazlalığı sayılmayan giderler aşağıda yer almaktadır:

i. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (Bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır).

ii. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan yukarıda sayılan giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır).

Söz konusu giderlere ilişkin açıklamalarımız aşağıda dikkatinize
Sunulmaktadır:

Örnek: Sahibi olduğu konutu 2014 yılında 250.000 TL alan Bir Emekli 2016 yılında 21.600 TL (1.800*12: 21.600 TL) Kira Geliri elde etmiştir, bu gelirin beyanı sırasında götürü gider yöntemini seçmiştir. Tahsil edilen kira tutarından, önce 3.800 TL’lik istisna tutarı düşülecek, kalan tutarın da % 25’i götürü gider olarak kazançtan indirilecektir.

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)                                         21.600,00
İstisna tutar (-)                                                                               3.800,00
Kalan (17.600 - 3.800)                                                                17.800,00
Götürü gider (11.800 x % 25) (-)                                                 4.450,00
Beyan edilecek kira geliri (17.800 - 4.450)                              13.350,00
Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (% 15)                              2.002,50

Yukarıdaki kişinin Götürü Gider Yöntemini Değildi Gerçek Gider Yöntemini Seçseydi Ödeyeceği vergi:

Konut kira bedeli (Gayrisafi hasılat)                                         21.600,00
İstisna tutar (-)                                                                                3.800,00
Kalan (17.600 - 3.800)                                                                 17.800,00
Gayrimenkulün iktisap bedelinin yüzde beşi                         12.500,00
250.000*5/100
Amortisman %2                                                                               5.000,00
250.000*2/100
İndirilebilecek Gider                                                                     14.421,30
Beyan edilecek kira geliri (17.800 - 14.421,30)                           3.378,70
Hesaplanan (ödenecek) gelir vergisi (% 15)                                     506,81

Not: Yukarıdaki götürü gider yönteminde Emlak Vergileri, Zorunlu Deprem Sigortası vb. giderlerimizi de İndirdiğimizi düşündüğünüzde götürü gider yöntemi çok kişilerin bilmediği ama Mükellefler için çok faydalı bir yöntemdir. Beyannameleri yapmadan önce meslek mensuplarından bilgi alınması tavsiye edilir.