SON YAZILAR

6 Haziran 2017 Salı

Devre Mülk Hakkı ve Devre Tatil Hakkının Vergisel Boyutu

Alo Sgk | 13:43 | | | |


Devre Mülk Hakkı ve Devre Tatil Hakkının Vergisel Boyutu

Günseli Zeynep Kalındamar
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Vergi Bilim Uzmanı

MuhasebeTR


Devre mülk hakkı 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 57-65 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümünden ortak maliklerden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde kullanma hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka DEVRE MÜLK HAKKI denirBu tesislerin bir türü de bir tesisten birden çok kişinin faydalanmasını sağlayan DEVRE MÜLK ve DEVRE TATİL sistemleridir. Ticari işletmeye dahil gayrimenkullerin devre mülk ve devre tatil sistemi şeklinde satışının Gelir, Kurumlar ve KDV kanunu karşısındaki uygulamaları oluşturmakta olup, ticari cari işletmeye dahil olmayan gayri menkullerin söz konusu sistem kapsamında satışına ilişkin değer artış değerlendirmeler 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun değer artış kazancı hükümleri çerçevesinde değerlendirilmiştir.

GELİR VE KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

 Devre mülk hakkını satışında esas itibariyle mülkiyet hakkının satışına dayanmakta daha sonra tesis ettirilen irtifak hakkı ile mülkiyet hakkının kullanım süresi belirlenmektedir. Buna göre satın alınarak veya inşa edilerek edinilen bir meskenin devre mülk esasına dayalı bir satışı olması halinde gayrimenkul satışı gibi değerlendirilmesi gerekmektedir. 

Buna göre devre mülk sisteminde, gelir ve kurumlar vergisi açısından vergiyi doğuran olay satış işleminin gerçekleştiği tarih yani tapuya tescil tarihi olacaktır. Ancak tapuya tescil edilmeden önce meskenin alıcılara fiilen teslim edilmesi halinde vergiyi doğuran olayın fiili teslim tarihi olacağı tabiidir. 

Ticari işletmeye dahil Devre mülk hakkı, 213 sayılı VUK’ un mükerrer 269. maddesi uyarınca “maliyet bedeli” ile değerlenecek maliyet bedeli üzerinden amortisman ayrılacaktır. Ticari işletmenin aktifine kayıtlı Devre mülk hakkının kiraya verilmesi veya satılması durumunda elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir. Gelir vergisi mükellefleri için elde edilen kazanç “ticari kazanç” kurumlar vergisi mükellefleri için ise “kurum kazancı” olarak nitelendirilecektir. 

Buna göre gayrimenkulün satış bedeli ile satın alma veya inşa maliyetleri arasındaki fark ticari kazanç veya kurum kazancı olarak değerlendirilecektir.

KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinde Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olacağı hüküm altına alınmıştır. Yine aynı Kanun’un 10. maddesinde, vergiyi doğuran olayın mal teslimi ve hizmet iafası hallerinde, malım teslimi veya hizmetin yapılmasından önce fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi, kısım kısım mal teslimi veya hizmet yapılması mutad olan veya bu hususlarda mutabık kalınan hallerde her bir kısmın teslimi veya bir kısım hizmetin yapılması anında meydana geleceği hükme bağlanmıştırDevre mülk hakkının ticari, sınaî, zirai ve mesleki faaliyet çerçevesinde satışı KDV’ye tabi bulunmakta olup, devre mülke konu bağımsız bölümlerin net alanının 150 m2’nin altında olması halinde bu hakkın satın alınması ve yeniden satışa konu edilmesinde alım ve satım işleminde % 1 oranında KDV uygulanacaktır. Fakat, büyükşehirlerde 2013 yılından sonra ruhsat alarak yapılan devre mülk satışlarında arsa payı değerlerini de dikkate alarak %8 veya %18 oranında vergilendirme yapılması zorunluluğu doğmaktadır.

Devre tatil uygulamaları ile ilgili olarak ise Maliye Bakanlığı özelgelerine göre konaklama tesislerinde verilen devre tatil hizmetleri, 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin (B) bölümünün 25’inci sırası kapsamında değerlendirilerek, daha önceki 107 ve 108 Seri No. lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliğlerinde yapılan açıklamalar çerçevesinde % 8 oranında katma değer vergisine tabi tutulacağı belirtilmiştir. Devre tatil sözleşmeleri tapuya tescil edilmediğinden, sözleşmenin imzalandığı tarihi vergiyi doğuran olayın gerçekleştiği tarih olarak kabul edilmesi gerekir. Dolayısıyla, bu işleme ilişkin fatura bu tarihten itibaren yedi gün içerisinde düzenlenmesi gerekmektedir.

DEVRE MÜLK HAKKININ TEMLİKİ ( KİRAYA) VERİLMESİ

Devre mülk hakkının kiraya verilmesi ilgili madde olan 193 sayılı gelir vergisinin gayrimenkul sermaye iradı tarifi başlıklı 70 inci maddesinde açıklamış bulunmaktadır. Öte yandan kanunun 72 nci maddesinin ikinci fıkrası gereğince ayım olarak tahsil edilen kiralar Vergi usul kanununa göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. Devre mülk hakkı nitelik itibariyle gayrimenkul olarak tescil edilen bir hak olduğu için bu tür hakların kiralanmasından doğacak kazanç 193 sayılı gelir vergisi kanunun 70/4 üncü maddesinde göre Gayri sermaye iradıdır. Her yıl değişen hadlerin üzerinde kazanç elde ediliyorsa şayet, beyan edilmesi gerekmektedir.

SONUÇ

Devre Tatil ve Devre Mülk sistemleri ile ilgili olarak vergilendirme esasları üzerinde duruldu. Mülk sahipleri bunu kiraya veriyor bundan kazanç sağlıyorsa bu kazanca gayrimenkul sermaye kazancı denir. Dolaysıyla her yıl açıklanan hadler üzerinden beyan konusu yapılması gerekmektedir Aksi halde tespit sonucu resen tarhiyat ya da cezai müeyyidelerle karşı karşıya kalınması kaçınılmaz hal alınacaktır. Öte yandan söz konusu ödemelerin kişi veya kurumlar yapılması halinde gelir vergisinin 94 maddesine göre gelir vergisi tevkifatı yapılacağı ve beyanname verilmesi halinde, kira ödemeleri üzerinden yapılan tevkifatların beyannamenin kesinti yoluyla ödenen vergiler satırına yazılaması suretiyle mahsup edilebileceği tabiidir.