SON YAZILAR

8 Şubat 2018 Perşembe

Gayrimenkul Sertifikalarının Vergilendirilmesinde Özellik Arz Eden Durumlar

Alo Sgk | 09:10 | | | |


Gayrimenkul Sertifikalarının Vergilendirilmesinde Özellik Arz Eden Durumlar

Yusuf Özer
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Bilim Uzmanı
yusuf@ozerymm.com


Özet
Gayrimenkul sertifikalarının elde tutulması sürecinde ve tali edimin ifası süreçlerinde elde edilen kazançlar üzerinde GVK Geçici 67. madde kapsamında tevkifat yapılacaktır.
İhraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesi anlamına gelen asli edimin ifası işlemi, niteliği itibariyle nev’i değiştiren sermayenin cüz’ünü teşkil ettiği için verginin konusunu teşkil etmeyecektir.

Gayrimenkul sertifikasının tesliminde KDV hesaplanmazken asli edimin ifası kapsamında yatırımcı lehine tapuda satışında ve tali edimin ifası kapsamında, belirtilen usuller çerçevesinde KDV hesaplanacaktır.   
Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul Sertifikası, Geçici Mad. 67, Asli ve Tali Edim, Verginin Konusu

1. Giriş

Toplu Konut Kanunu[1]’nun 2’nci maddesi uyarınca asli gelirleri; gerçekleştirdiği gayrimenkul satış ve kira gelirleri ile kredi geri ödemeleri, faiz gelirleri, bütçeden tahsis edilen ödenekler ile T.C. pasaportuyla yurt dışına çıkış yapanlardan, çıkış başına alınan harçlar olan,  T.C. Başbakanlık kurumuna bağlı, harcamaları Sayıştay denetimine tabi Toplu Konut İdaresi, gelir yönünden kendi kanununda bir hayli kaynağa sahip olsa da, son yıllarda ihtiyaç duyduğu ek finansman kaynağına, ilk defa kendisi tarafından yeni bir finansal yatırım aracı olarak tedavüle sokulan gayrimenkul sertifikaları ile ulaşmaya çalışmıştır.
İlk defa TOKİ öncülüğünde, idareye ait yürütülen bir projede, finansman ihtiyacını karşılamak için halka arz konusu edilen gayrimenkul sertifikalarının, nitelikleri, ihracında uyulması gereken usul ve esaslar, denetleyici kuruluş Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çıkarılan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)[2] (bundan böyle “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” veya “Tebliğ” şeklinde belirtilecektir.)  ile belirlenmiştir.

Gayrimenkule dayalı bir sermaye piyasası aracı olan gayrimenkul sertifikalarını, halka arz konusu etmek suretiyle fon toplayacaklar arasında TOKİ, İller Bankası A.Ş. veya bunların bağlı ortaklıkları ile iştirakleri olabileceği gibi Tebliğin 5’nci Maddesinde belirtilen şartları sağlayan, gayrimenkul şirketleri veya gayrimenkul yatırım ortaklığı da söz konusu sertifikaların ihraççıları konumunda olabileceklerdir.

Bu sistemde, ihraççı şirketlerin ihtiyaç duydukları finansmanı, diğer finansman yöntemlerine nazaran daha düşük maliyetle temin edecek olması, halka arzı teşvik etmekte bu da ulusal tasarruf oranının artmasına katkı sağlamaktadır.

Makalemizde, gayrimenkul sertifikalarına ilişkin gerçekleştirilen yasal düzenlemelerden özet şekliyle bahsedilmek suretiyle işleyiş sürecinden bahsedilmiş, gelir ve katma değer vergisi açısından açıklanmış olup,  vergisel boyutuna ilişkin olarak tereddüt oluşan hususlar açıklama konusu yapılmıştır. 
2. Gayrimenkul Sertifikaları İhracı ve İşleyişi

A. Amaç, Kapsam ve Taraflar

İnşa edilen bir veya birden fazla gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak şartıyla ihraç edilen, herhangi bir daireye ait olmayan, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümünü veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden gayrimenkul sertifikasının mantığında, gayrimenkul projesine ortak olma yatmaktadır. Şöyle ki;
Daire alacak parası olmayan ancak sektörün gelişimini de dikkate alarak, küçük tasarruflarını, inşaat sektöründe değerlendirmek isteyen yatırımcılar, gerekli izni alan ve Tebliğde belirtilen yasal yükümlülükleri yerine getiren ihraççıların güvenilir ve şeffaf bir ortamda ihraç ettiği, borsada işlem gören gayrimenkul sertifikalarını almak suretiyle inşa olunan projeye, yatırım hisseleri oranında ortak olmaktadırlar.
Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya doğrudan satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilecektir.
Gayrimenkul sertifikasını ihraç etmek isteyen ihraççıların;
1.    Gayrimenkul projesinin satış değerinin en az yarısı büyüklüğünde satış değerine sahip bir projeyi, SPK’ya başvuru tarihinden önceki 5 yıl içerisinde tamamlamış,

2.    Projenin gerçekleştirileceği arsa mülkiyetine münferiden sahip olması ve arsa tapusunun kat irtifakı tapusuna çevrilmesi veya arsa üzerinde ihraççı lehine kat irtifakı tesis edilmiş olması,
3.    Bağımsız denetime tabi tutulmuş son yıllık finansal tablolara göre özkaynaklar toplamının ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinden yüksek olması,

4.    Derecelendirme kuruluşlarından talebe bağlı olarak, notlandırma ölçeğine göre yatırım yapılabilir seviyeye denk gelen uzun vadeli derecelendirme notu almış olması,
zorunludur.
İhraççının, TOKİ, İller Bankası A.Ş. veya bunların bağlı ortaklıkları ve iştiraklerinin ihraççı olması durumunda a, c ve ç şıklarında belirtilen şartlar ayrıca aranmayacaktır.
Gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümlerin tahmini satış bedeli ile bu bedelin tespitinde esas alınan emsal değerlere, yetkili değerleme kuruluşlarınca, SPK’nın ilgili düzenlemeleri esas alınarak hazırlanacak bir değerleme raporu ile tespit olunacaktır.
Gayrimenkul yatırımcıları, Borsa İstanbul’da işlem gören sertifikalarını, diledikleri gibi alım satıma konu edecekleridir. Borsada oluşan fiyat üzerinde, yatırımcıların aleyhine olacak etkileri yok etmek için her türlü şeffaflık amaçlanmış bu nedenle projeye ilişkin tüm gelişmeler, Kamu Aydınlatma Platformu’na (KAP) bildirilerek, yatırımcıların doğru ve zamanında projeye ilişkin bilgi alması hedeflenmiştir.
B. Yatırımcılarının Kazançları ve İhraççıların Yüklenimleri
İhraççısı tarafından belirlenen ve SPK tarafından da onaylanan, izahname ve ihraç belgesinde belirtilen süre ve şartlar içerisinde yatırımcı,  istediği bağımsız bölümün gerektirdiği sayıda gayrimenkul sertifikasını, borsadan satın alır ve ihraççının hesaplarına aktarırsa, ihraççıdan kendi adına bağımsız bölümün devrine ilişkin hukuki işlemlerin tamamlamasını talep edebilir; ihraççı bu talebi yerine getirmek zorundadır. Buna asli edimin ifası denilmektedir.
Asli edim kullanım sürelerinin bitimini takiben asli edim talebiyle başvurmayan veya başvurmasına rağmen izahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen şartları yerine getirmeyen yatırımcılar, ihraççıdan,  sahibi oldukları gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları ile orantılı olarak dağıtılmasını talep edebilir; ihraççı bu talebi yerine getirmek, yani ihraç ettiği sertifikaları geri almak zorundadır. Buna tali edimin ifası denilmektedir.
Tali edim ifa süresi, ihraççı tarafından belirlenir ve izahname veya ihraç belgesinde açıklanır. Gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümler ihraççı tarafından, edimlere ilişkin taleplerin alındığı tarihten vadeye kadar olan sürede satılır. Bu süre bittikten sonra satılamayan bağımsız bölümlerin olması durumunda ise bu bağımsız bölümlerin değerinin tespiti için gayrimenkul sertifikalarının vade tarihinden önceki üç aylık dönemde borsada oluşan ağırlıklı ortalama fiyatların ortalaması esas alınacak ya da fiyatların oluşmasında muvazaa olduğunun tespiti halinde, mezkûr Tebliğ kapsamında bir değerleme raporu hazırlanıp, yatırımcılara yapılacak ödemelerde bu değerleme raporunda tespit edilen değerler esas alınacaktır.
İhraççı, tali edim kapsamında satışını gerçekleştirdiği bağımsız bölümlerden elde ettiği satış tutarını, tali edime konu bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar vekilin özen borcu çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından Tebliğde belirtilen diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilecektir.
Bugüne kadar, TOKİ öncülüğünde Park Mavera 3 projesine ilişkin gayrimenkul sertifikası halka arzında, toplam 143,2 milyon lira değerindeki 3 milyon 370 bin 410 adet gayrimenkul sertifikası satışı gerçekleştirildi.[3]

3. Gayrimenkul Sertifikalarının Gelir ve KDV Vergi Kanunları Yönünden İncelenmesi
Makalemizin bu bölümünde gayrimenkul sertifikaları, gelir vergisi, damga vergisi, harçlar kanunu ve KDV açısından değerlendirilmiş, yatırımcısının niteliğine göre GVK Geçici Mad. 67 kapsamında yapılacak tevkifat uygulamasında özellik arz eden konular açıklama yapılmıştır.

A. Gayrimenkul Sertifikalarının Gelir Vergisi Açısından Değerlendirilmesi
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)’ne göre; Türkiye’de ihraç edilen gayrimenkul sertifikalarının, Sermaye Piyasası Kurulu (Kurul)’nca kayda alınması ve borsada işlem görmesi, zorunluluk kapsamına alınmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu(GVK)’nun Geçici Madde 67’nci maddesinde; menkul kıymetler ve diğer sermaye piyasası araçlarının elde tutulması ve elden çıkarılmasından sağlanan gelirlerin, geliri sağlayan bana veya aracı kurum tarafından tevkifata tabi tutulacağı hüküm altına alınmıştır.
Maddede geçen “menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası aracı” ifadesinin, Geçici Madde 67/13 no.lu bendine göre; Türkiye'de ihraç edilmiş ve Sermaye Piyasası Kurulunca kayda alınmış ve/veya Türkiye'de kurulu menkul kıymet ve vadeli işlem ve opsiyon borsalarında işlem gören menkul kıymetler veya diğer sermaye piyasası araçları olduğu tanımlanmıştır.
O halde gayrimenkul sertifikaları da GVK Geçici 67’nci madde düzenlemesi kapsamında değerlendirilecektir. Yatırımcıların gayrimenkul sertifikalarının vade süreleri içerisinde elde ettikleri kazanç çeşitleri, aşağıda değerlendirme konusu yapılmıştır.

1. Yatırımcının, Toplanan Fonların Nemalandırılmasından Sağladığı Kazançlar
İhraççının gayrimenkul sertifikası ihracı karşılığında topladığı ve yetkili kuruluş tarafından, bir banka nezdinde açılan özel bir hesapta tutulan fonlar, öncelikli olarak, gayrimenkul sertifikalarına konu bağımsız bölümlerin tamamlanmasında veya sertifika ihracı için SPK’ya başvuru tarihi itibariyle kullanılmış kredi borçlarının geri ödemesinde kullanılacaktır.
Yetkili kuruluş toplanan fonları, vekilin özen borcu çerçevesinde devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, vadeli mevduat veya katılma hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle ihraççı adına değerlendirecektir.
Bu kapsamda, toplanan fonun nemalandırılmasından elde edilen mevduat faizleri, repo gelirleri, özel finans kurumlarından, vadeli işlem ve opsiyon sözleşmelerinden elde edilen gelirlerGVK Geçici Mad. 67 kapsamında ödemeyi yapan banka tarafından vadesine ve türüne göre vergi tevkifatı yapılacaktır.

Bu kapsamda yapılacak gelir vergisi tevkifat oranları;
Mevduat Faizleri
Döviz tevdiat hesapları için (Vadelerine Göre)
13%, 15%, 18%
Mevduat Hesapları için (Vadelerine Göre)
10%, 12%, 15%
Menkul Kıymetlerin Geri Alım Ve Satım Taahhüdü Ve İktisap Veya Elden Çıkarılması Karşılığında Sağlanan Menfaatler (Repo Gelirleri)
%15
Katılım Bankaları Tarafından Ödenen Kar Payları
Döviz katılım hesaplarına ödenen (Vadelerine Göre)
13%, 15%, 18%
Mevduat Hesapları için (Vadelerine Göre)
10%, 12%, 15%
Şeklinde olacaktır.
2. Borsada İşlem Gören Gayrimenkul Sertifikalarının, Alım ve Satım İşlemlerinden Doğacak Kazançlar
Makalemizin önceki bölümlerinde, ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi, SPK kaydına alınması, ihraç ve itfasının Sermaye Piyasası Kanunu Mad. 37/1(e) bendinde belirtilen yatırım hizmet ve faaliyetinde bulunabilecek bankalar ile portföy aracılığı, genel saklama hizmeti veya aracılık yüklenimi faaliyetinden herhangi birini yürütecek olan aracı kurumlar vasıtasıyla yerine getirilmesi zorunlu olduğu belirtilmişti.
Dolayısıyla borsada işlem görecek olan gayrimenkul sertifikalarının, alış bedeli ve satış bedelleri arasındaki fark üzerinden, aracılık eden bankalar veya aracı kurumlar tarafından GVK Geçici Mad. 67 kapsamında tevkifat yapılacaktır.
3. Yatırımcının Tali Edimin İfasından Elde Ettiği Kazanç
İhraççı, yatırımcının tali edim talebini aldığı tarihten, vadeye kadar olan sürede,  yatırımcının gayrimenkul sertifikasını satması sonucunda, kendisine yapılan itfa bedeli ile yatırımcının söz konusu sertifikayı alış bedeli arasındaki fark üzerinden, işleme aracılık eden  bankalar veya aracı kurumlar tarafından GVK Geçici Mad. 67 kapsamında tevkifat yapılacaktır.
4. Asli Edimin İfası
İhraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesi anlamına gelen asli edimin ifası işlemi, niteliği itibariyle nev’i değiştiren sermayenin cüz’ünü teşkil ettiği için verginin konusunu teşkil etmeyecektir.
B. Yatırımcının Tacir Sıfatıyla ve Ticari Faaliyet Kapsamında İktisap Ettiği Gayrimenkul Sertifikaları
Yatırımcının ticari faaliyeti kapsamında borsadan satın aldığı gayrimenkul sertifikaları ile Kurul tarafından nitelikli yatırımcı statüsünde kabul edilen yatırımcıların, ihraççıdan doğrudan satın aldıkları gayrimenkul sertifikaları, gelir ve kurumlar vergisi uygulamaları açısından ticari kazanç esasları çerçevesinde değerlendirilecektir.
Bu noktada, gayrimenkul sertifikaları üzerinden elde edilen kazançların vergilendirilmesinde ve sertifikaların VUK hükümlerine göre değerlenmesi hususu karşımıza özellikli bir durum olarak çıkmaktadır.
1. Yatırımcısının Niteliğine Göre, Gayrimenkul Sertifikalarından Elde Edilen Kazanca İlişkin, Geçici Madde 67 Uygulamasındaki Farklılık

1.a. Kredi Teminatı Sağlamak Üzere Kurulmuş Olan Kurumlar ile Gayrimenkul ve Emeklilik Yatırım Fonları Haricindeki Kurumlar Vergisi Mükellefleri ile Şahıs Şirketlerinin Elde Ettikleri Kazançlarda

Kredi teminatı sağlamak üzere kurulmuş olan kurumlar ile Sermaye Piyasası Kanunu’na göre kurulan borsa ve emeklilik yatırım fonları haricindeki kurumlar vergisi mükelleflerinin ayrıca da bilanço esasında kazancı tespit edilen şahıs şirketlerinin aktifinde, sertifikanın vadesine göre 118 Diğer Menkul Kıymetler veya 248 Diğer Mali Duran Varlıklar Hesabında kayıtlı olan gayrimenkul sertifikalarının gerek elde tutulma sürecinde ve gerekse de itfasında elde edilen gelir ticari kazanç olarak matraha dahil edilecektir.
GVK Geçici Mad. 67/7 no.lu bent hükmüne göre, madde kapsamında tevkifata tâbi tutulan kazançlar için gerçek kişilerce yıllık veya münferit beyanname verilmeyecek, diğer gelirler dolayısıyla verilecek yıllık beyannameye bu gelirler dâhil edilmeyecektir. Ancak ticarî faaliyet kapsamında elde edilen gelirler, ticarî kazanç hükümlerine göre değerlendirilecek olup bu kapsamda tevkif suretiyle ödenmiş olan vergiler de tevkifata tâbi kazançların beyan edildiği beyanname üzerinde hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.  
            Dolayısıyla, yatırımcısının tacir olduğu ve ticari faaliyeti kapsamında iktisap ettiği gayrimenkul sertifikalarından sağlanan, yukarıda belirtilen nitelikteki kazançlar, vergi matrahına ilave edilecek olup,  hesap dönemi içerisinde Geçici 67’nci Madde kapsamında yapılacak tevkifatlar, hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.  
1.b. Kredi Teminatı Sağlamak Üzere Kurulmuş Olan Kurumlar ile Gayrimenkul ve Emeklilik Yatırım Fonlarının, Elde Ettikleri Kazançlarda

07.09.2016 tarihinde yürürlüğe giren GVK Geçici Mad. 67/5 no.lu bent hükmüne göre; KVK Mad.4/1(1) bendi kapsamına giren kurumlar ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan borsa yatırım fonları ve emeklilik yatırım fonlarının elde ettikleri kazançlar üzerinden tevkifat yapılmayacağı hüküm altına alınmıştır. 
Diğer taraftan KVK Mad. 4/1(1) bendi kapsamında; yabancı ülkeler veya uluslararası finans kuruluşları ile yapılan mali ve teknik işbirliği anlaşmaları çerçevesinde yalnızca küçük ve orta ölçekli işletmelere kredi teminatı sağlamak üzere kurulmuş olup bu faaliyetlerinden elde ettikleri kazançları teminat sorumluluk fonlarına ekleyen ve sahip oldukları fonları ortaklarına dağıtmaksızın küçük ve orta ölçekli işletmelere kredi sağlayan banka ve kuruluşlara yatıran kurumların, kurumlar vergisinden muaf tutulduğu hüküm altına alınmıştır.
KVK Mad.5/1(d) bendine göre ise, Türkiye’de kurulmak şartıyla portföy işletmeciliği ve yatırım fon ve ortaklıkları kazançlarının, kurumlar vergisinden istisna olduğu belirtilmiştir.
Dolayısıyla, yatırımcısının vergiden muaf kredi teminatı sağlamak üzere kurulmuş olan kurumlar ile kazancı vergiden istisna tutulmuş gayrimenkul ve emeklilik yatırım fonları olanların, iktisap ettiği gayrimenkul sertifikalarından sağlanan, yukarıda belirtilen nitelikteki kazançlar vergi matrahına dahil edilmeyecek olup bu kazançlar üzerinden Geçici 67’nci Madde kapsamında da tevkifat yapılmayacaktır.
1.c. Gayrimenkul Sertifikalarının Yurtdışına İhracı Halinde Elde Edilen Kazançlar

Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’nin “Gayrimenkul sertifikalarına ilişkin genel esaslar” başlıklı 4’üncü madde hükmünde; gayrimenkul sertifikalarının yurt dışında veya yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle ihraç edilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Dar mükellef kişilerin, Geçici 67’nci madde kapsamında Türkiye’deki finansal araçlara kendileri veya yurt dışındaki portföy yönetim şirketleri vasıtasıyla yatırım yapabilmeleri ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları hükümlerinden yararlanabilmeleri için vergi kimlik numarası almaları gerekmektedir. Dar mükellef kişilerin, Geçici 67’nci madde kapsamında Türkiye’deki finansal araçlara şahsi olarak veya yurt dışındaki portföy yönetim şirketleri vasıtasıyla yatırım yapabilmeleri için vergi kimlik numarası almalarının yanı sıra, söz konusu gelirlerine %0 oranında tevkifat uygulanabilmesi ve çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları hükümlerinden yararlanabilmeleri için ilgili ülkenin yetkili makamları tarafından düzenlenerek imzalanmış mukimlik belgesinin aslının ve tercüme edilmiş örneğinin, banka ve aracı kurumlar vasıtasıyla veya doğrudan ilgili vergi dairesine ibraz edilmesi gerekmektedir[4].

1.d. Ticari Faaliyet Kapsamında Elde Edilmeyen Gayrimenkul Sertifikalarından Sağlanan Kazançlar

Yatırımcısı nihai tüketici olana ya da tacir olup ticari faaliyeti kapsamında elde edilmemiş olan gayrimenkul sertifikalarından sağlanan kazançlar üzerinde, GVK Geçici Mad. 67/7 no.lu bent kapsamında yapılacak tevkifatlar nihai olup, tevkifata tâbi tutulan kazançlar için gerçek kişilerce yıllık veya münferit beyanname verilmeyecek, diğer gelirler dolayısıyla verilecek yıllık beyannameye bu gelirler dâhil edilmeyecektir.   

2. İktisadi İşletmelerin Aktifine Kayıtlı Gayrimenkul Sertifikalarının Değerlemesi

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 279’uncu Madde düzenlemesine göre menkul kıymetlerin durumuna göre alış bedeliyle, borsa rayici veya kıst getiri yöntemine göre değerlenebileceği belirtilmiştir.
Buna göre;
·         Hisse senetleri ile fon portföylerinin en az yüzde 51’i Türkiye’de kurulmuş bulunan şirketlerin hisse senetlerinden oluşan yatırım fonu katılma belgeleri alış bedeliyle,
·         Bunlar dışında kalan her türlü menkul kıymetler borsa rayici ile değerlenecektir.
·         Borsa rayici yoksa veya borsa rayicinin muvazalı bir şekilde oluştuğu anlaşılırsa değerleme kıst getiri yöntemine göre; menkul kıymetin alış bedeline vadesinde elde edilecek gelirin (kur farkları dahil) iktisap tarihinden değerleme gününe kadar geçen süreye isabet eden kısmın eklenmesi suretiyle hesaplanacaktır.

Dolayısıyla, Kurul tarafından kayda alınması ve borsada işlem görmesi, zorunluluk kapsamına alınmış, iktisadi işletmelerin aktifine kayıtlı gayrimenkul sertifikalarının değerlemesinde, değerleme gününden evvelki son muamele gününde borsadaki işlemlerin ortalama değeri esas alınacaktır. 
C. Gayrimenkul Sertifikalarının Katma Değer Vergisi Açısından Değerlendirilmesi

Ticari nitelik taşımayan veya en az iki isteklinin katılımı suretiyle müzayede yoluyla yapılmayan taşınmaz veya taşınmaz niteliği taşıyan mal ve hakların satışları, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV)’nin konusuna girmeyecektir.
KDV Kanunu’nun Mad. 17/4(g) bendinde, Türkiye'de kurulu borsalarda işlem gören sermaye piyasası araçlarının tesliminin KDV'den istisna olduğu belirtilmiştir.  
Bu sebeple;
·         Halka arz edilen ve borsadan alınan gayrimenkul sertifikalarının ilk teslimi ile söz konusu sertifikanın vade tarihine kadar borsada gerçekleştirilen devir teslim işlemleri KDV’den istisna olacaktır.

·         Yatırımcının asli edimin ifası talepli olarak gayrimenkul sertifikasını teslim etmesi karşılığında, ihraççının bağımsız bölümü devretmesi işlemi normal bir taşınmaz satışı olarak değerlendirilecek olup, bağımsız bölümün m2’si, bağlı bulunduğu belediye, 6306 sayılı yasa kapsamında olup olmadığı, inşaatın cinsi, arsanın emlak vergisi değeri gibi kriterlere göre %1, %8 veyahut %18 olarak uygulanacaktır.   

·         Yapılan düzenlemelere göre tali edim ifa süresi içerisinde en az bir açık artırma yapılacak ve sertifika ihracına konu edilen ancak asli edime konu edilmeyen bağımsız bölümler söz konusu açık artırmalarda oluşan fiyatlar üzerinden satışa sunulacaktır.

Dolayısıyla, yatırımcının tali edimi tercih etmeleri halinde, ihraççı gayrimenkullerini açık arttırmayla üçüncü kişilere satacak ve satışı işleminde satış bedeli üzerinden KDV hesaplanacaktır.
SONUÇ
Borsada işlem gören gayrimenkul sertifikalarının alım-satım bedeli arasında oluşan fark, tali edim sonucunda doğacak kazanç ile yetkili kuruluşun, vekilin özen borcu ilkesine göre, ihraççının topladığı fonların nemalandırılmasından doğan kazançlar üzerinde GVK Geçici 67. madde kapsamında tevkifat yapılmak suretiyle vergilendirilecektir. Ancak yatırımcının niteliğine göre göre GVK Geçici Mad. 67 kapsamında yapılacak tevkifat uygulamasında özellik arz eden bazı durumların söz konusu olmaktadır.
İhraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesi anlamına gelen asli edimin ifası işlemi, niteliği itibariyle nev’i değiştiren sermayenin cüz’ünü teşkil ettiği için verginin konusunu teşkil etmeyecektir.
Gayrimenkul sertifikasının satışında KDV uygulanmayacak ancak bağımsız bölümün ihraççı tarafından, asli edimin ifası kapsamında yatırımcı lehine tapuda satışında veya tali edimin ifası kapsamında açık artırım usulüyle gerçekleştirilen gayrimenkul satışları sonucu oluşan kazancın, yatırımcıların gayrimenkul sertifikaları ile orantılı olarak dağıtımında, ihraççı tarafından KDV hesaplanmak suretiyle yatırımcılara yansıtılacaktır.   
KAYNAKÇA
Gelir Vergisi Kanunu 
Katma Değer Vergisi Kanunu
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2)
G.V.K Geçici 67.Madde Uygulaması İle İlgili Olarak Gerçek Kişilere Yönelik Vergi Rehberi(2008), http://www.gib.gov.tr/fileadmin/yayinlar/gecici_67/GVK_GECICI_67MD.htm (Erişim Tarihi: 13.12.2017)


⃰  YMM ve Bağımsız Denetçi
[1] 2985 sayılı Tolu Konut Kanunu, 17.03.1984 tarih ve 18344 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
[2] 05.07.2013 tarih ve 28698 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
[4] G.V.K Geçici 67.Madde Uygulaması İle İlgili Olarak Gerçek Kişilere Yönelik Vergi Rehberi (2008), http://www.gib.gov.tr/fileadmin/yayinlar/gecici_67/GVK_GECICI_67MD.htm (Erişim Tarihi: 13.12.2017)