SON YAZILAR

19 Mart 2018 Pazartesi

Kredili Dairelerini Mesken (Konut) Olarak Kiraya Verenler Hangi Gider Yöntemini Seçmeli? Götürü Gider & Gerçek Gider

Alo Sgk | 15:08 | | | | | | |


Kredili Dairelerini Mesken (Konut) Olarak Kiraya Verenler Hangi Gider Yöntemini Seçmeli? Götürü Gider & Gerçek Gider

Hakan İnce
Daire Başkanı
E. Gelirler Başkontrolörü
E. Vergi Başmüfettişi
ince.hakan@gmail.com



Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesine göre mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilen kira gelirleri gayrimenkul sermaye iradıdır.

Gayrimenkul sermaye iradı elde eden gerçek kişiler gelirlerini elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar beyan etmeleri gerekmektedir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Mesken olarak kiraya verilmede, bir takvim yılı içinde elde edilen kira gelirlerinin 2017 yılı için 3.900 TL lirası gelir vergisinden istisnadır. Konut kira geliri elde eden gerçek kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
İstisna düşüldükten sonra kalan mesken kira gelirlerinde safi tutar gerçek gider ve götürü gider olmak üzere iki farklı yöntemle tespit edilebilmektedir.
Gerçek gider yönteminde kira gelirlerinin safi tutarı, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira gelirlerinden bu gelirlerin sağlanması ve idamesi için yapılan, istisnaya isabet eden kısım hariç,  giderler düşülmek suretiyle bulunur.
Bu giderler şunlardır:
       1.    Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
        2.    Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri
         3.    Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri
         4.    Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri
         5.    Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i
          6.    Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları
          7.    Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
          8.    Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar
          9.    Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
        10. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri
        11. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
        12. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli
        13. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar
Vergiye tabi kira gelirlerine isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x İstisna Sonrası Kira Gelirleri) / (Kira Gelirleri )
Kiralayanlar diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere istisna sonrası kira gelirlerinden %15'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Burada önemli ve dikkat edilmesi gereken bir husus %25 olan götürü gider oranı 7061 sayılı Kanunun 14 üncü maddesiyle 1/1/2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere %15 olarak değiştirilmiştir.  
Bu bilgiler doğrultusunda kredili evlerini mesken olarak kiraya verenlerin kira gelirlerinin beyanında götürü gider ve gerçek gider usulünden hangisinin seçmesinin avantajlı olduğunu irdeleyelim.
Götürü Gider
Bu yöntemi seçenler, bir yıl içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil etmiş oldukları kira gelirlerinden istisna rakamını düştükten sonra kalan tutarın %15’ini götürü gider olarak indirebilecektir. Bu durumu bir örnekle açıklamaya çalışalım.
Örnek: 2015 yılında 300.000 TL’ye satın alınan bir apartman dairesi 2017 yılında 12 ay boyunca mesken olarak kira verilmiş ve kira geliri olarak toplam 18.000 TL gelir tahsil edilmiştir. Daire alınırken bankadan 150.000 TL kredi çekilmiş olup bu kredi için 2017 yılında 10.000 TL faiz ödenmiştir. Ayrıca bu daire için Dask sigortası 50 TL ve konut sigortası için 200 TL bedel ödenmiştir. Daire için ödenen 2017 yılı emlak vergisi ise 500 TL’dir.

Kira Geliri
18.000 TL
Vergiden İstisna Edilen Tutar
3.900 TL
İstisna Düşüldükten Sonra Kira Geliri
14.100 TL
Götürü Gider (%15)
2.115 TL
Safi İrat
11.985 TL
Diğer İndirimler
-
Matrah
11.985 TL
Gelir Vergisi
1.798 TL


Görüleceği üzere yıllık 18.000 TL mesken kira geliri elde eden bir mükellef götürü gider usulünü seçmesi durumunda 1.798 TL vergi ödemesi gerekecektir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir husus vardır. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Gerçek Gider
Bankalar uzun vadelerle konut kredileri vermektedir. Genel olarak ülkemizde konut kredileri ihtiyaç sahipleri tarafından 5 ile 10 yıl arasında değişen vadelerde kullanılmaktadır. Ancak konut kredi taksit tutarlarının içerisindeki faiz tutarları ilk taksitte en yüksek seviyededir. Bu faiz tutarı sonraki taksitlerde giderek azalmakta ve en son taksitte ise en düşük seviyeye gelmektedir.
Gerçek gider yöntemini seçilmesi halinde konut kira geliri elde edenler gelirin elde edildiği yılda kiralanan gayrimenkul nedeniyle ödemiş olduğu tüm kredi faizlerini kira gelirlerinden indirim konusu yapabileceklerdir. Böyle bir durumda kredi ile ev veya daire alıp kiraya verenler satın almanın ilk yıllarında yüksek faiz tutarlarını indirim konusu yapabileceklerdir. 
Bankalar konut kredisi çekilmesi durumunda genel olarak dask ve konut sigortalarını zorunlu tutmaktadırlar. Her yıl ödenen bu sigorta tutarları da kira gelirlerinden indirilebilecektir.
Ayrıca gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda satın alma bedelini %5’i oranında bir tutarı ve % 2 tutarında amortisman tutarını kira gelirlerinden indirebileceklerdir.  (Satın alma bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı olarak değerlendirilemez.)
Gerçek gider yönteminde, kiraya verilmiş konut için sahipleri tarafından ödenmiş emlak vergisi de kira gelirlerinden indirilebilecektir. Ayrıca konut sahipleri kirada oturuyor ise (lojman kiraları dahil) kira gelirlerinin elde edildiği aylardaki ödemiş olduğu kira tutarlarını da indirim konusu yapabilecektir.(Kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz.)
Bunların yanında konut sahiplerinin kiraya verdikleri meskenle ilgili olarak yapmış oldukları bakım, onarım ve idare giderlerini, asansör giderlerini ve ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu harcamalarını kira gelirlerinden indirebilmektedirler.
Görüleceği üzere gerçek gider usulünü seçen konut sahiplerinin kira gelirlerinden indirebilecekleri birçok gider unsuru söz konusudur.
Örnek:
2015 yılında 300.000 TL’ye satın alınan bir apartman dairesi 2017 yılında 12 ay boyunca mesken olarak kira verilmiş ve kira geliri olarak toplam 18.000 TL gelir tahsil edilmiştir. Daire alınırken bankadan 150.000 TL kredi çekilmiş olup bu kredi için 2017 yılında 10.000 TL faiz ödenmiştir. Ayrıca bu daire için Dask sigortası 50 TL ve konut sigortası için 200 TL bedel ödenmiştir. Daire için ödenen 2017 yılı emlak vergisi ise 500 TL’dir.

Kira Geliri
18.000 TL
Vergiden İstisna Edilen Tutar
3.900 TL
İstisna Düşüldükten Sonra Kira Geliri
14.100 TL
Giderler
31.750 TL
           ·          Faiz Gideri
10.000 TL
           ·         Amortisman (300.000x%2)
6.000 TL
           ·         Dask ve Konut Sigortası
250 TL
           ·         Emlak Vergisi
500 TL
           ·         Satın Alma Bedelinin %5’i (300.000x%5)
15.000 TL
İstisnaya İsabet Eden Tutar Hariç Giderler
14.100 TL[1]
Diğer İndirimler
-
Matrah
-
Gelir Vergisi
-


Yukarıdaki örneklerden görüleceği üzere apartman dairesini kredi ile alan gerçek kişi götürü gider usulünü seçmesi durumunda 1.798 TL vergi ödemesi gerekirken, gerçek gider usulünü seçmesi durumunda kira gideri, bakım ve onarım gideri ile ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu harcaması olmamasına rağmen vergi ödemeyecektir.
Burada gerçek gider usulünü seçen konut sahipleri açısından önemli birkaç husus söz konusudur. Gider olarak dikkate alınabilecek satın alma bedelinin %5’ine isabet eden tutar konutun satın alma tarihinden itibaren beş yıl süre kullanılabilecektir. Ayrıca bu giderler ile konut sahiplerinin kendilerinin ödedikleri kiralar gider fazlalığı olarak yani gelecek yıllarda devreden zarar olarak kullanılamayacaktır.
Sonuç olarak şayet kredili olarak yeni bir ev ve daire satın almış ve bunları mesken olarak kiraya vermiş iseniz; kredi faizinin ilk yıllarındaki yüksek faiz tutarları, amortisman tutarı ve satın alma bedelinin % 5’i tutar nedeniyle gerçek gider usulünün seçilmesi avantajlı gözükmektedir. Ancak kesin sonuç elbette ki yapılacak hesaplamalara ve kıyaslamaya göre değişebilecektir.

[1] Satın alma bedelinin %5’ine isabet eden gider tutarı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.